陜西房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)坤大房地產(chǎn)告訴您，房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)可能在細(xì)分市場(chǎng)！來(lái)一起看看：

房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)可能在細(xì)分市場(chǎng)。從醫(yī)生辦公室到影院，從數(shù)據(jù)中心到學(xué)生公寓，這些專門建筑的回報(bào)率通常高於主流的商業(yè)房地產(chǎn)投資，而且這些房地產(chǎn)在許多情況下有更好的前景。

以醫(yī)療保健房地產(chǎn)為例，據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)Green Street Advisors，美國(guó)該類房地產(chǎn)的平均收益率為6.6%。相比之下，兩個(gè)最大的房地產(chǎn)投資領(lǐng)域──辦公樓和購(gòu)物中心的平均收益率分別為4.9%和4.8%。從投資理論來(lái)看，這種收益率差反映了更高的風(fēng)險(xiǎn)。

細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)的確有其特殊的問題。這些子市場(chǎng)規(guī)模可能較小，建筑很少易手，使得估值很難確定。

能夠顯示租金水平是否合適的證據(jù)也比較少，這曾導(dǎo)致該市場(chǎng)出現(xiàn)過奇怪的崩潰事件：2011年英國(guó)最大的保健住房提供商Southern Cross倒閉，此前該公司出售并回租了其住房，但地方政府很快發(fā)現(xiàn)其無(wú)力承擔(dān)租金。歐美國(guó)家的醫(yī)療保健住房租金更普遍受到低通脹和預(yù)算限制的制約。

然而長(zhǎng)期房地產(chǎn)投資者面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)是一幢大樓在10年或20年後還能否使用。從這個(gè)角度來(lái)看，許多細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景要好於主流市場(chǎng)。

隨著嬰兒潮一代年紀(jì)漸長(zhǎng)丶醫(yī)療看護(hù)需求增加，醫(yī)療保健類房地產(chǎn)將受益於人口結(jié)構(gòu)因素。由於公共機(jī)構(gòu)不愿為資本項(xiàng)目提供資金，美國(guó)和英國(guó)的私人所有學(xué)生公寓都在蓬勃發(fā)展。

大量細(xì)分領(lǐng)域存在這樣的增長(zhǎng)故事。美國(guó)市場(chǎng)的一個(gè)例子是單戶型出租房：黑石集團(tuán)（Blackstone Group LP, BX）12月為Invitation Homes提交了首次公開募股申請(qǐng)，這是其在最近止贖危機(jī)中積累的100億美元的投資組合。在住房擁有率下降之際，一些人認(rèn)為郊區(qū)出租房是擴(kuò)張時(shí)機(jī)成熟的一個(gè)資產(chǎn)類別。

與此同時(shí)，主流房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨結(jié)構(gòu)性問題。隨著消費(fèi)者轉(zhuǎn)向電子商務(wù)，商店存在過剩風(fēng)險(xiǎn)。寫字樓面臨在家辦公和辦公桌輪用的挑戰(zhàn)：近10年來(lái)，公司一直在將更多員工壓縮至更少的辦公空間內(nèi)。

這種收益率差可能反映了投資者的保守心態(tài)，也反映出市場(chǎng)的效率。倫敦中介機(jī)構(gòu)報(bào)告稱，細(xì)分房地產(chǎn)吸引的買家較少。這種情況正在發(fā)生變化，尤其是在美國(guó)的相關(guān)領(lǐng)域，這些領(lǐng)域傳統(tǒng)上被認(rèn)為是替代性選擇，但如今已在公開上市美國(guó)房產(chǎn)中占三分之一左右，在一定程度上得益於大型房地產(chǎn)投資信托基金的增長(zhǎng)，例如自助倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)頭羊Public Storage和數(shù)據(jù)中心提供商Digital Realty。但這種趨勢(shì)要在歐洲流行開來(lái)仍有很長(zhǎng)的路要走，因?yàn)闅W洲的細(xì)分房地產(chǎn)在整個(gè)市場(chǎng)所占比例僅為3%。